De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een vangnet voor huizenkopers en hypotheekverstrekkers. Met NHG krijg je een lagere hypotheekrente en bescherming tegen restschuld bij gedwongen verkoop. In dit artikel leggen we uit wat NHG precies is, aan welke voorwaarden je moet voldoen en wanneer het voordelig is.
Wat is de Nationale Hypotheek Garantie?
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie op je hypotheek, afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Als je door onvoorziene omstandigheden, zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding, je hypotheek niet meer kunt betalen en je woning met verlies moet verkopen, kan NHG de restschuld overnemen.
Voor de hypotheekverstrekker betekent NHG minder risico. De bank weet dat bij betalingsproblemen de NHG als achtervang fungeert. Dit lagere risico vertaalt zich in een lagere hypotheekrente voor de consument, doorgaans 0,3 tot 0,6 procentpunt lager dan zonder NHG.
NHG is niet verplicht, maar bij hypotheken onder de kostengrens is het in de meeste gevallen financieel voordelig. De eenmalige kosten voor NHG wegen doorgaans op tegen het jarenlange rentevoordeel.
Voorwaarden voor NHG
Om in aanmerking te komen voor NHG moet je aan verschillende voorwaarden voldoen. De belangrijkste zijn:
Kostengrens: de totale kosten van de woning, inclusief verbouwing en bijkomende kosten, mogen niet hoger zijn dan de geldende NHG-kostengrens. Deze grens wordt jaarlijks aangepast en lag in 2024 op 435.000 euro. Bij energiebesparende voorzieningen geldt een hogere grens.
Inkomen: je moet voldoende inkomen hebben om de hypotheeklasten te dragen. De toetsing volgt de normen van het Nibud, net als bij een hypotheek zonder NHG.
Woning: NHG geldt alleen voor woningen die als hoofdverblijf dienen. Tweede woningen, vakantiehuizen en beleggingspanden komen niet in aanmerking.
Hypotheek: de hypotheek moet voldoen aan de NHG-normen. Dit betekent onder andere dat de hypotheek annuitair of lineair wordt afgelost in maximaal 30 jaar.
Kosten van NHG
Voor NHG betaal je een eenmalige borgtochtprovisie bij het afsluiten van de hypotheek. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld en lag in 2024 op 0,6% van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van 300.000 euro betaal je dus 1.800 euro aan NHG-kosten.
Deze kosten mag je meefinancieren in je hypotheek, zodat je ze niet direct uit eigen zak hoeft te betalen. De borgtochtprovisie is fiscaal aftrekbaar als financieringskosten van de eigen woning.
Tegenover deze eenmalige kosten staat het structurele rentevoordeel. Bij een rentevoordeel van 0,4% op een hypotheek van 300.000 euro bespaar je circa 1.200 euro per jaar aan rente. De NHG-kosten verdien je dus binnen twee jaar terug.
Bij oversluiten of verhuizen naar een duurdere woning kun je NHG onder voorwaarden meenemen. De voorwaarden voor meeverhuizen zijn gedetailleerd vastgelegd in de NHG-normen.
Het vangnet bij betalingsproblemen
De kernfunctie van NHG is bescherming bij onvoorziene omstandigheden. Als je door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of het overlijden van je partner je hypotheek niet meer kunt betalen, helpt NHG.
In eerste instantie zal de hypotheekverstrekker samen met jou naar een oplossing zoeken: een betalingsregeling, tijdelijk lagere lasten of een verlenging van de rentevaste periode. Als verkoop uiteindelijk onvermijdelijk is en er een restschuld overblijft, kan NHG deze overnemen.
Belangrijk: NHG keert niet altijd uit. Je moet aantonen dat de betalingsproblemen het gevolg zijn van onvoorziene omstandigheden buiten je schuld. Bij verwijtbaar handelen, zoals het bewust niet betalen terwijl je dat wel kunt, biedt NHG geen bescherming.
Als NHG de restschuld overneemt, is dit in principe een lening die je later moet terugbetalen. Maar als je aantoont dat terugbetaling niet mogelijk is, kan het WEW besluiten om de schuld kwijt te schelden. Dit is het ultieme vangnet van NHG.
NHG in het WFT-examen
De Nationale Hypotheek Garantie is een belangrijk onderwerp in de WFT-module Hypothecair Krediet. Kandidaten moeten de voorwaarden, kosten en werking van NHG kennen en kunnen toepassen in casusvragen.
Typische examenvragen gaan over het berekenen van NHG-kosten, het beoordelen of een klant in aanmerking komt voor NHG, en het adviseren over de voor- en nadelen in een specifieke situatie.
Daarnaast komt NHG terug in vragen over de zorgplicht: een adviseur moet een klant informeren over de mogelijkheid van NHG als de hypotheek binnen de kostengrens valt. Het niet-adviseren van NHG terwijl de klant er wel voor in aanmerking komt, kan worden gezien als een schending van de zorgplicht.
Oefen met NHG-gerelateerde vragen op Proefexamen.nl om goed voorbereid het examen in te gaan. Let bij oefenvragen op de actuele kostengrens en het borgtochtpercentage, want deze wijzigen jaarlijks.